Спортивная инфраструктура повышает стоимость строительства квадратного метра жилья в девелоперском проекте на 30–40%, но дает множество преимуществ жителям района и правительству региона. Как это было реализовано в Новогорске и что сделать государству, чтобы таких проектов стало больше, рассказывает партнер «Химки Групп» Дмитрий Котровский
Новогорск – одна из спортивных святынь СССР и России. Еще в 70-х годах здесь появился олимпийский центр подготовки спортсменов. И когда задумывался проект «Олимпийская деревня Новогорск» задача была построить не только жилье, но и сделать особый упор на спортивную составляющую. Концепцию озвучила заслуженный тренер России, супруга Алишера Усманова, Ирина Винер-Усманова: объединить под одной крышей спорт, искусство, образование и частную жизнь. Сделать так, чтобы дети могли не только жить вместе с родителями, но и гармонично развиваться, не тратя времени на долгие поездки к необходимой инфраструктуре. В Москве ее достаточно, но вся разрозненная, разбросанная по огромному мегаполису.
Приведу характерный пример. Одна девочка из Куркина занимается фигурным катанием у Ильи Авербуха в Южном Бутове. У известного человека комфортное время для тренировок нельзя обеспечить деньгами. И получается, если юная спортсменка должна выйти на лед в 05:30, то проснуться надо не позднее 04:30, позавтракать в машине, в полусонном состоянии позаниматься полчаса с наставником, а потом вернуться к обычной жизни – школа, домашние задания, секции и так далее.
Лента для Ирины Винер
В 2008 году, когда проект «Олимпийская деревня Новогорск» только стартовал, существовало два варианта его реализации. Первый – воспользоваться деньгами области, получить на безвозмездной основе земельный участок для строительства новой академии спорта. Второй, который и был реализован, классический, собрать воедино жилье и спортивную инфраструктуру, приобрести землю на рынке, а финансировать проект за счет продажи жилья.
С 2009 года мы сумели донести до девелоперского корпуса, что можно не только строить жилье, но и отдавать часть прибыли на развитие территории. Инфраструктура – локомотив реализации квадратных метров. Многие застройщики, глядя на нас, начали уделять ей внимание. При этом каждый выбирает что-то одно: бассейн, ледовую арену или волейбольную площадку. Но выбора нет. Дети больше ориентируются на мнение окружающих, на моду. Если сегодня ребенок занимается волейболом, а завтра захочет сменить вид спорта, что делать?
В Новогорске этот вопрос проработали уже на стадии проектирования. Академия Ирины Винер дает возможность заниматься художественной гимнастикой даже тем девочкам, кто не планирует концентрироваться на больших достижениях. Азы этого вида спорта полезны и для мальчиков, поскольку позволяют избавляться от сутулости и других ортопедических проблем, перерастающих в серьезные заболевания, к тому же сейчас в нашей стране развивается и мужская гимнастика. Если хочется чего-то более мужественного, есть филиал школы «Самбо-70» Рената Лайшева, одной из лучших в России. Здесь, помимо самбо, будут преподавать и восточные единоборства. Дети и взрослые смогут заниматься боксом у Александра Лебзяка, причем не только мужчины, но и женщины; специальную трехэтажную, просторную школу мы построили в нашем третьем проекте в Новогорске – он называется «Олимпийская деревня Новогорск. Курорт».
Ни один из объектов спортивной инфраструктуры не стал типовым, каждое решение – авторское. А для «Самбо-70» разработан и вовсе уникальный вариант. Команда Рената Лайшева передала нам техзадание, «вымученное» за многие годы на разных площадках, в итоге мы каждый метр подстроили под их требования.
Зал для художественной гимнастики может трансформироваться почти под все виды игры в мяч. При этом он оборудован системой рекуперации воздуха, чтобы летом экономить электричество на охлаждении, а зимой – на обогреве, ведь высота потолка – 17 метров, длина здания – 200 метров. Кстати, в России не оказалось ни одного подрядчика, который готов бы был выполнить такое задание, поэтому системой воздухообмена занимались шведы.
Многие коллеги до сих пор не могут понять, зачем мы в Академии сделали такую крышу. Когда наш архитектор, общаясь с Ириной Александровной, пытался представить ей свой проект, в какой-то момент она не выдержала и предложила посмотреть, чем занимается. И вот тогда появилась крыша в виде самого красивого снаряда спортсменки по художественной гимнастике – ленты.
Спортивная неделя в Новогорске
Особенностей строительства и специальных технических решений много, они сказываются на стоимости, особенно сейчас, при росте курса валют. Именно поэтому, опасаясь дополнительной финансовой нагрузки, многие девелоперы относятся к инфраструктуре по принципу «надо – сделаем». Мы же решили, что придумаем и покажем, каким видим идеальный жилой микрорайон в Московской области.
В «Химки Групп» думали и о других аспектах развития детей. Помимо спорта, важны и творчество, и коммуникативные, ораторские навыки. Чтобы быть успешным, нужно правильно позиционировать себя и уметь доносить свою мысль. Эти навыки можно получить и развить в Школе трех искусств Алексея Кортнева, которая уже начала работу в Новогорске. Помимо Алексея, наставниками здесь будут Нонна Гришаева (актерское мастерство, сценическая речь) и Егор Дружинин (танцы).
Если учитывать не только спортивную, но и образовательную составляющую, получается, что примерно каждый третий квадратный метр проекта отдан инфраструктуре.
Спортивные комплексы становятся объектом притяжения и других видов спорта. Еще до нас здесь было построено поле для гольфа. После того как наш проект привлек несколько тысяч новых жителей, его заполняемость стремительно выросла, хотя климат Московской области не слишком располагает к занятиям этим видом спорта – с конца октября до начала мая играть невозможно. По соседству с Академией Ирины Винер-Усмановой инвесторы построили 5 крытых и 8 открытых теннисных кортов. Они оценили спектр наших спортивных объектов и смогли предложить что-то новое. Если жить у нас, можно хоть каждый день менять вид спорта. Понедельник – бокс, вторник – фитнес, среда – восточные единоборства, четверг – большой теннис, пятница – бассейн, выходные – гольф…
Вся инфраструктура расположена компактно, нет нужды тратить время на длительные переезды. При этом наши объекты – не просто стены, а возможность для детей получить знания от людей, чьи имена стали легендарными в спорте, в искусстве.
Причем очень важно, что заниматься всем эти ребенок может «без отрыва родителей», от, так скажем, производства. Все рядом, в шаговой доступности, безопасная среда, дворы без машин. Родители должны работать. Государство в этом напрямую заинтересовано, потому что так оно получит больше налогов.
Цена инфраструктуры
Весь наш проект «Олимпийская деревня Новогорск» – это отражение градостроительной политики Московской области. Есть определенные ограничения по высотности – мы их придерживаемся. Есть требование убирать парковку под землю – мы его удовлетворяем. Есть идея безбарьерной среды – мы ее создали. Есть требования по наличию инфраструктуры, позволяющей семьям оставаться дома и не перемещаться на длинные расстояния по нескольку раз в день – мы эти требования не просто выполнили, но и перевыполнили в разы.
Школы, детские сады, точки приложения труда – офисы, бытовая инфраструктура. Именно так в области и должен развиваться девелопмент, хотя подобная нагрузка делает бизнес менее маржинальным. Мы посчитали, что, если бы в нашем проекте были просто детский сад и школа – минимальные обязательные требования, наша рыночная цена была бы ниже на 30%, то есть проект бизнес-класса мог бы стоить как комфорт. И даже без наших спортивных школ все дома, все квартиры были бы уже реализованы – просто благодаря расположению и архитектуре.
Девелоперский бизнес очень зависим от состояния экономики. Нас кредитуют два института – банки и дольщики. Колебания в экономике затрагивают не только спрос (покупателей), не только банки – ведь без их средств строить невозможно, но и подрядчиков, у которых растет цена услуг. Все это сказывается на себестоимости.
Вы не сможете брать деньги у банка, если у вас не будут покупать ваши квадратные метры. При этом доказать банку доходность инфраструктурных проектов невозможно. Для банка это не товар. Вы не можете продать эти квадратные метры или как-то перепрофилировать. Нет гарантий, что дети станут в будущем заниматься и оплачивать услуги в том объеме, в каком это необходимо для обслуживания школ.
С другой стороны, банки заинтересованы выдавать средства застройщикам, реализующим проекты жилье + инфраструктура и готовым жертвовать частью своего заработка ради развития территории. Во-первых, это длинные деньги. Застройщики не погасят кредит через полгода. Во-вторых, банк может получить других клиентов – дольщиков, которые воспользуются ипотекой. Но под чисто инфраструктурный проект банки не дадут денег никогда, потому что понимают, что вы не сможете их вернуть. Просто потому, что у вас нет «товара».
Кто заплатит за содержание объектов?
Вообще в последние время появляется ощущение, что девелоперов считают «жирными котами» в сверхмаржинальной зоне комфорта. Это не так. Если в проекте нет архитектурной и инфраструктурной составляющей, нет подземной парковки, если земля досталась в долгосрочную аренду на 49 лет – конкурировать по цене просто невозможно. А цена влияет на скорость реализации.
Многие не понимают, что, когда девелопер строит инфраструктуру, это не просто передача оператору квадратных метров в бетоне, а конечный продукт, куда оператор должен, открыв дверь, завезти преподавательский состав. Когда он нажмет кнопку «включить свет», все должно работать: весь инвентарь и все технологии. Многие думают, что «Самбо-70» – это два ковра. На самом деле – множество снарядов, где можно прорабатывать различные группы мышц. Даже мы, погруженные в эту тему много лет, не понимаем всех нюансов, которые нужны, чтобы воспитать талантливого спортсмена, но наши наставники и их команда умеют это делать и знают, как правильно.
Мы понимаем, почему далеко не каждый из застройщиков сможет и захочет взять на себя такую ношу. Не все население РФ может позволить себе заплатить 200 тысяч рублей за квадратный метр, чтобы получить доступ к школам с именитыми наставниками. Кто-то ищет для себя доступное социальное жилье. Но ведь есть администрация, аккумулирующая и контролирующая все процессы, происходящие на земельных участках. Приходят компании, желающие что-то построить в данной локации. Есть градостроительный комитет, десятки департаментов, отслеживающих развитие территории. Почему нельзя собрать участников рынка, заинтересованных в локации, и объяснить: было бы неплохо, если один построит образовательную часть, другой – спортивную, а третий позаботится о точках приложения труда и о чем-то интеллектуальном. Тогда мы могли бы получить центральную улицу, вдоль которой распределено то, что не могло быть в портфеле каждого из них. И тогда любой, кто покупает эти квадратные метры, мог бы купить их дешевле, поскольку вмененная социальная нагрузка была бы распределена.
И ведь и муниципальные власти, и государство хочет, чтобы территории развивались качественно, чтобы не строилось одно жилье. Больше 70% жителей Подмосковья дома просто спят, а работать едут в столицу, где и оставляют свои налоги. Многие и за детским спортом уезжают в Москву, потому что в области не везде есть выбор площадок, а, главное, тренерского состава.
Основным собственником земельных участков в Московской области являются различные ведомства, муниципалитеты и частные владельцы. Многие земли не развиваются, лежат мертвым грузом, на них ничего не строится. Для того чтобы не просто навязать, а заинтересовать застройщика строить спортивные объекты, логично предложить ему компенсацию: в одной локации он строит то, что нужно области, в другой – жилье, где он может заработать.
Второй момент – налоговые органы должны пересмотреть свою политику в отношении тех, кто производит метры, которые не дают прибыли. Если мы понимаем для себя, что инфраструктурные проекты для нас имеют важность, но хотим сэкономить, мы построим отдельно стоящий объект, хотя это гораздо дороже, чем встроенно-пристроенный. Во втором случае мы автоматически попадаем на некий периметр, который разделить невозможно, и платим имущественный налог ровно в той же самой кадастровой оценке, как это делают наши покупатели квадратных метров. В примере с центром «Самбо-70» Лайшева на 2500 кв. м налог составляет 10 миллионов рублей. Если объект не забирает на баланс муниципалитет – это расходы, как и ФОТ персонала. Бремя содержания ложится на оператора, а в конечном счете на потребителя услуги.
Источник журнал "СБК. Спорт Бизнес Консалтинг" №24 июнь 2016
