СБК-алгоритм для тех, кто планирует возвести собственный спортивный объект. За основу взяли ледовый комплекс «Снегирь». Его управляющий партнер Светлана Медведева рассказала о том, «что нам стоит ФОК построить» и с какими проблемами сталкиваются застройщики
Спортивный комплекс Снегирь Арена построен в Новой Москве и включает в себя две ледовые арены для занятий хоккеем и фигурным катанием, универсальный спортивный зал для баскетбола, минифутбола, волейбола и художественной гимнастики, три сквош-корта, хоккейный тренировочный центр с искусственным льдом, залы хореографии, фитнеса, йоги, тренажерный зал и зал единоборств, 10 раздевалок и кафе.
С чего начать?
Максимальное погружение в тему поможет на этапе трансформации бизнес-идеи в техническое задание лучше разобраться в требованиями законодательства к строительству, существующими или новыми технологиями, с основными игроками/конкурентами данного рынка . Для этого стоит посетить специализированные выставки и мероприятия, изучить лучшие и (особенно!) провальные кейсы, пообщаться с заказчиками аналогичных объектов и заполучить контакты наиболее авторитетных проектировщиков подрядчиков.
Разбирайтесь в виде спорта
Следует изучить особенности видов спорта, для которых предназначен объект. Например, некоторые дисциплины требуют помимо основного зала, еще и зал для ОФП. Не менее важный вопрос: это будет у Вас только тренировочная арена или также для проведений соревнований? Ответ на него очень сильно влияет на площади и стоимость проекта. Гармоничное распределение функций между помещениями – залог удобства посетителей.
Светлана Медведева рекомендует заранее изучить материалы и технологии строительства. Существуют два типа объектов: капитальные и некапитальные (временные), регулирование строительства которых сильно отличается. Для первых потребуется полноценная проектная документация, экспертиза проекта (если площадь объекта больше 1500 кв. м или количество занимающихся более 50 человек), разрешение на строительство, разрешение на ввод и получение свидетельства о собственности. Для некапитальных - только проектная документация, но существующие ограничения по глубине залегания фундаментов, материалам стен и так далее, могут ограничить области применения (некапитальным является объект, который без существенной потери характеристик можно разобрать и переместить с территории строительства). Далее следует выбрать тот тип конструкций, которые подходят для Вашего вида спортивного объекта: самые распространенные это – капитальные (железобетонные и металлические), каркасные или каркасно-тентовые и с использованием воздухоопорной технологии.
Предусмотрите не только спортивную инфраструктуру
Заранее задумайтесь о том, в чем нуждается конечный потребитель. Парковка, кафе, залы ожидания для родителей – все это сделает объект более комфортным.
На этом этапе нужно определиться с локацией, чтобы не перенасытить район площадками. Изучите конкурентов и существующие объекты в выбранном районе. Данные о будущих объектах можно найти в открытых источниках -на сайтах органов, регулирующих архитектурную или строительную деятельность (например, https://stroi.mos.ru, https://www.mos.ru/mka/) и местных администраций. Если в регионе не публикуется подобные сведения, то в этом случае проще ориентироваться на неофициальную информацию.
Медведева советует составить карту существующих и планируемых объектов-конкурентов, чтобы найти идеальный район для строительства.
Как выбирать участок?
Если с желаемым местом размещения объекта Вы определились, то нужно решить, как быть с участком - арендовать или покупать.
Аренда – более простая бюрократическая процедура, но при неправильно составленном договоре в будущем могут возникнуть проблемы. Стоит обязательно прописать срок аренды и условия его досрочного расторжения, максимально возможный рост арендной платы, кому достаются улучшения (например забор, коммуникации и т п), возможен ли залог участка для получения кредитования и т п. Чтобы арендовать у государства или бюджетных учреждений землю или объект под реконструкцию для спортивного комплекса, необходимо будет принять участие в аукционе, но по таким участкам уже есть ГПЗУ и технические условия, что повышает определенность в расчете бюджета затрат.
Покупка земли - многие предпочитают именно этот способ решения вопроса с участком, как более надежный, независимый и увеличивающий капитализацию объекта. Но есть и свои нюансы: стоимость покупки земли может быть равна стоимости строительства объекта, необходимо очень скрупулезно проработать вопрос с коммуникациями, а в случае их отсутствия с возможностью и стоимостью их подключения, изучить виды разрешенного использования и иные ограничения (по максимальной высоте, плотности застройки и т. п.) Также, приобретая участок, застройщик сталкивается с более длительными согласованием, условиями внесения изменения в планировку территории, публичными слушаниями и так далее. Это часто существенно сдвигает сроки открытия объекта.
Где искать землю Москве:
- torgi.gov.ru – данные о продаже и аренде земельных участков, продажа старых объектов под спортивную функцию.
- investmoscow.ru – лоты с удобными критериями поиска.
- Сайты государственных заказчиков
- Москомспорт
- Сайты крупнейших риэлтерских агентств
Статус земли, вид использования и другие характеристики можно проверить на сайте Росреестра в разделе Публичная кадастровая карта. Некоторые участки не предполагают строительства капитального объекта (например, в парках- там можно возвести только некапитальный объект).
С осторожностью относитесь к реконструкции
В Москве распространена практика приспособления промышленного здания под спортивные нужды. Но следует трезво оценивать риски: в таких помещениях могут возникнуть проблемы с вентиляцией, замена коммуникаций часто оказывается очень дорогой, а стены иногда приходится возводить заново в связи с их печальным состоянием.
Важно заранее определить условия арены, аналогично с арендой земельного участка. А также изучить перспективы реновации данного района, так как промышленный объект может попасть под снос.
Где искать финансирование?
Инвестор. Это самый распространенный способ найти деньги под проект. С ним заключают договор (например, договор о совместной деятельности), в котором определяется объем инвестирования каждой стороной, распределение обязанностей каждой стороны, порядок распределения долей в будущем объекте, порядок эксплуатации и распределения будущих доходов. Но работа с инвесторами может погубить объект в случае возникших разногласий между сторонами на любом этапе реализации проекта.
Кредит. Процедура получения кредита всем понятна, но необходимо обратить внимание на программы льготного кредитования, например, по проектам Минэкономразвития. Есть также региональные программы – например, при Департаменте предпринимательства и инновационного развития Москвы.
Лизинг. Вариант, который актуален при некапитальном строительстве или закупках оборудования.
ГЧП. В этом случае от доли участия государства зависит то, кто станет собственником объекта. Также придется обеспечить некоммерческую составляющую эксплуатации площадки – для бюджетных школ и секций.
Гранты от государства. В целом государство поддерживает строительство социально ориентированных объектов, в том числе компенсирует затраты (до 1 млн руб.) на приобретение некоторых видов оборудования и коммунальные платежи (см программы поддержки малого бизнеса Департамента предпринимательства г. Москвы).
Как составить бизнес-план и выбрать исполнителей?
По словам Медведевой, нужно на каждом этапе пересчитывать бизнес-план: подготовить инвестиционную смету по укрупненным показателям на этапе принятия решения о реализации проекта, готовить бизнес-план после решения вопросов с финансированием (это позволит учесть требования банка к их подготовке и проценты, которые придется выплачивать по кредиту, или требования лизингодателя и инвестора), уточнять показатели после разработки проекта и в процессе строительства.
Как бы вы не считали потенциальные расходы, реальная цифра будет гораздо больше, – подчеркнула Светлана Медведева. – Я рекомендую умножать расходную часть в бизнес-плане на коэффициент 1,3 или 1,4.
Когда бизнес-план подготовлен и вопросы финансирования решены, нужно определиться с командой проекта и порядком выбора исполнителей. Основные участники реализации проекта строительства- это заказчик (заказчик-застройщик), технический заказчик (лицо, осуществляющее технический контроль за проектирование и строительством), генпроектировщик, генподрядчик и поставщики оборудования. При выборе технического заказчика необходимо решить, будет ли это собственная команда нанятых специалистов или привлеченная структура, имеющая опыт реализации подобных проектов.
От проектирования сильно зависит итоговая стоимость строительства. Ошибки на этой стадии могут обойтись довольно дорого.При выборе проектировщика эксперт рекомендует обратиться к рекомендациям коллег и внимательно собрать сведения о репутации проектировщиков, об опыте их работы. На этом этапе пригодятся контакты специалистов, которые были собраны в самом начале. Аналогично стоит определяться с генеральным подрядчиком и поставщиками оборудования.
Нанимайте сотрудников эксплуатации заранее
Вопросом найма персонала, который будет эксплуатировать объект, стоит задаться еще во время строительства объекта. Сотрудники с опытом могут выявить проблемы и недостатки, связанные с будущей эксплуатацией.
Как вести диалог с государством?
Органы власти обычно никак не помогают при строительстве даже социально-значимого объекта, – заметила Медведева. – Исключение – местная администрация, которая хочет, чтобы новая площадка появилась именно на ее территории. Возможно, на строительство уйдет всего год, а на получение исходно-разрешительной документации – в два раза больше времени.
По словам эксперта, при согласовании какого-либо вопроса иногда чиновники даже не объясняют причины отказа. В других случаях ссылаются на нормативные акты, в которых, впрочем, не содержится никаких прямых запретов. Медведева советует при отстаивании своих прав обращаться к юристам, либо самостоятельно погружаться в эту тему. В любом случае, для преодоления бюрократического барьера нужно запастись временем и терпением.
Самый неприятный опыт у меня связан с Росреестром, – поделилась Светлана Медведева. – Создается впечатление, что это структура существует для того, чтобы ни один объект не был поставлен на госучет. При согласовании мы получили 8 отказов, а на других объектах их бывает до двух десятков, поэтому многим приходится получать разрешение через суд.
В России ради борьбы с коррупцией запретили любые контакты чиновников с заявителями по телефону или электронной почте. Государство борется с недобросовестными участниками рынка, но страдают и те, кто ничего не нарушает. По этой причине приходится отправлять официальные запросы, ответы на которые поступают через 30 дней. Очень часто – в виде отписок (например, с указанием о недостаточном количестве данных). Эта волокита может продолжаться очень долго.
Пандемия лишь обострила многие противоречия между государством и бизнесом. Например, создатели «Снегирь Арены» не добились отсрочки и сокращения арендных платежей по земельному участку во время локдауна, когда в Москве были закрыты все стройки.
Ну и, как везде, огромное значение имеет человеческий фактор - справедливости ради, надо заметить, что мы встречали много сотрудников госструктур, которые менее формально и как-то искреннее относились к нашим проблемам: Департамент градостроительной политики Москвы, Москомархитектура, Мосгорстройнадзор и Префектура помогли нам реализовать этот проект подсказывая и поддерживая его, - отмечает положительные стороны Светлана Медведева.
