Согласно плану столичных властей, три из четырёх легендарных зданий советской постройки будут вскоре выставлены на торги: дома 11 и 15 – осенью текущего года, дом 21 – «в обозримом будущем». Отельерам не будет предложен только дом 19, находящийся в распоряжении Совета Федерации РФ.
Как ранее сообщала первый заместитель руководителя департамента городского имущества Екатерина Соловьева, стоимость первых двух зданий оценивается на уровне 108 млн. евро (5,632 млрд руб. по курсу на 16 октября). Летом власти Москвы называли сумму в 3-3,5 млрд. рублей за каждое здание, подчёркивая, озвученная стоимость учитывает обременение – наличие действующих соглашений с арендаторами.
Как рассказал "РБК-Недвижимости" источник в управляющей компании одной из высоток, городу в стилобатной части домов принадлежит не более 5%, а в наземной части первых двух зданий – порядка 50%. У всех остальных площадей есть разные собственники. Изначально предполагалось, что город сам будет решать, куда и каким образом переселять арендаторов, но теперь планируется переложить соответствующие издержки на новых владельцев объектов.
Мнение консультантов рынка коммерческой недвижимости:
Марина Смирнова, руководитель отдела гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield, уверена, что в снижении стоимости зданий нет ничего удивительного, поскольку данных о первоначальной оценке строений не существует вообще. Одновременно с этим, у объектов сохраняются обременения, для снятия которых потребуются дополнительные расходы. "С одной стороны, 1 тыс. евро за 1 кв. м в центре - недорого, но с учётом обременений расходы покупателя могут существенно возрасти. Для обустройства гостиниц по современным стандартам нужно вложить еще порядка 1 тыс. долл. на 1 кв. м - на установку центрального кондиционирования, спринклеров, отделку и оборудование гостиниц. В целом с учетом покупки и этих инвестиций общая сумма получится порядка 225 млн долл.", - разъяснила Марина Смирнова.
Выходит, даже при средней загрузке гостиницы на уровне 65% в год, что превышает средний по Москве показатель на 6-7 п.п., и с учётом средней стоимости номера около $ 125 в сутки совокупный денежный поток может составить $ 20-22 млн. ежегодно. Таким образом, срок окупаемости первоначальных инвестиций в размере $ 225 млн. составит не менее десяти лет.
Станислав Ивашкевич, заместитель директора департамента по развитию направления гостеприимства компании CBRE, даёт ещё более пессимистичный прогноз: для реконструкции зданий советской постройки в формат гостиниц собственникам придётся потратить еще столько же, и совокупные вложения будут окупаться около 15 лет в текущих рыночных условиях.
"Для того чтобы инвестору было интересно выкупать эти два объекта и делать в них гостиницы, нужно, чтобы цена продажи 1 кв. м составляла порядка тысячи долларов. Это примерная стоимость новой "коробки", которую можно построить в том же объёме, если бы домов-книжек не было. С таким предложением инвестор мог бы приобрести эти здания, если бы там можно было разместить апарт-отели", - уверен он.
При этом эксперт указывает, что пока неизвестны технические параметры зданий: не исключено, что размещение в них гостиниц вообще невозможно. На сегодняшний день самым оптимальным использованием остаётся работа этих зданий в текущем режиме, говорит он.
