Как правильно оценить стоимость строительства стадиона и учесть непредвиденные расходы рассказали Джеймс Вудраф, глава отдела по спорту и Юджин Корригэн, специалист, компании Core Five
Стадионы – это не просто красивые здания, а целые архитектурные сооружения, величественные символы для городов и фанатов. Их огромные размеры и оригинальные конфигурации поражают своей монументальностью, поэтому сам процесс возведения арены может быть сопряжен с рядом сложностей и весьма неоднозначных моментов. Уникальность разработанного проекта, а также различия в требованиях заказчика, лиги, клуба, турнира и зрителей могут стать предметом серьезных дискуссий при оценке стоимости этих сооружений.
Необходимые для строительства стадиона капиталовложения определяются прогнозируемой выручкой, что основывается на запросах заказчика, структуре цен, спортивных успехах на футбольном поле, оценке эксплуатационных расходов, стоимости финансирования и т.д. Обычно именно эти параметры подвергаются строгой проверке и сопоставлению при проведении сравнительного анализа стоимости возводимых стадионов относительно других построенных арен. За основу сравнительного анализа чаще всего берется такой показатель, как "стоимость за одно посадочное место", но так как не существует двух одинаковых сооружений, размер капитальных вложений может значительно отличаться в зависимости от того, какие стадионы являются предметом анализа, а также от учтенной информации и критериев, формирующих эти самые затраты. При использовании метода проведения сравнительного анализа, учитывающего "стоимость за одно посадочное место" необходимо ясно представлять все элементы, включенные в общую сумму затрат, и что особенно важно, базируется ли фактическая итоговая сумма расходов на стоимости строительства стадиона и разработки проекта, либо она находится где-то посередине между этими двумя ключевыми составляющими.
При планировании строительства стадионов почему-то не принято брать в расчет такие важнейшие факторы, как проведение подготовительных и отделочных работ, а также имеющуюся на территории арен инфраструктуру, жилые и торговые здания, являющиеся дополнительными источниками прибыли. Всё это может значительным образом сказываться на проведении стоимостного анализа и различаться в зависимости от месторасположения объекта, первоначальных и рассчитанных в долгосрочной перспективе целей и задач всего проекта.
Расставляя все по своим местам
На этом этапе по отдельности рассматриваются расходы, связанные с износом мебели, приборов и оборудования (FF&E), кейтерингом, стоимостью пивоварни, оплатой профессиональных услуг и планирования строительства стадиона. Это происходит от того, что перечисленное возможно не вошло в бюджет строительства или, например, становится предметом обсуждения со спонсорами, что также может существенно отличаться в зависимости от пожеланий заказчика и оператора.
Ключевым моментом здесь является необходимость четкого понимания всех вышеупомянутых нюансов при составлении бюджета разработки проекта, чтобы исключить оставшиеся неучтенными или повторно подсчитанные параметры.
Эффективная отдача от вложенных средств наблюдается тогда, когда возведение стадиона приводит в дальнейшем к получению ощутимой прибыли и полностью соответствует целям и задачам заказчика, которому также крайне важно знать, в чем разница между стоимостью строительства арены и девелопментом самого проекта. Он должен быть осведомлен о том, что некоторые стоимостные показатели могут переноситься из бюджета строительства в смету деелопмента, в зависимости от его собственных предпочтений и отношения к различным рискам, к которым принято относить предоставление услуг кейтеринга и износ мебели, приборов и оборудования (FF&E). Заказчик может быть также весьма заинтересован в доходе от спонсорства, что способствует поиску возможностей решения вопроса с обеспечением объекта различным соврменным оборудвоания – ТВ-плазмы и LED-мониторы, оборудование для баров и т.д. – за счет спонсора.
Определение стоимости строительства
В таблице 1 отражена стоимость типового строительства нового 40-тысячного стадиона, отвечающего стандартам Английской Премьер-лиги (АПЛ), и учтено процентное соотношение между ключевыми элементами от общей суммы.
Таблица 1. В качестве образца рассмотрим стоимость строительства типового 40-тысячного футбольного стадиона, отвечающего всем стандартам АПЛ. Эта модель базируется на взятом под застройку свободном участке земли на юге Англии и с учетом цен на уровне 2016 года. Подсчет стоимости проводится с использованием метода сравнительного анализа, позволяющего сопоставить построенные за прошедшие 15 лет стадионы. Итоговая стоимость, конечно же, будет заметно варьироваться в зависимости от пожеланий клиента, целого ряда обстоятельств, особенностей выбранного под застройку места и т.д. Все цены указаны в фунтах стерлингов.
Стоимость строительства будет варьироваться в зависимости от целого набора факторов и драйверов стоимости, среди которых следующие:
- Вместимость – это главный драйвер всего строительства, размеров сооружения, поэтапной реализации проекта, монтажа инженерных систем сооружений и типа устанавливаемой крыши.
- Месторасположение оказывает значительное влияние на стоимость строительства стадиона, так как застройка в разных районах сильно отличается. Проектные задачи в разных регионах также значительно варьируются: возникает необходимость обеспечения арен системами охлаждения воздуха в регионах с жарким климатом и учета расстояния вокруг арены (зона скопления людей до матчей), а также наличия комфортных условий на стадионах в Северной Америке.
- Программа гостеприимства - это важный источник дохода для всех стадионов. С точки зрения строительства и оснащения зоны гостеприимства обходятся намного дороже, чем пространство вокруг самой арены.
- Режим проведения матча и предъявляемые лигой требования будут оказывать значительное влияние на формирование стоимости проекта, так же как и размещение беговых дорожек или строительство бейсбольного стадиона внесет ощутимые коррективы в итоговый бюджет. Стандартные требования, предъявляемые к стадионам Лиги чемпионов УЕФА, отличаются от подобных критериев таких национальных чемпионатов, как Бундеслига и АПЛ.
- Метод строительства в зависимости от вида используемого материала и конструкции может серьезно сказываться на общей стоимости. К примеру, несущие конструкции бывают из стали или бетона, а фундамент – свайный или сплошной (плитный). У каждого из этих методов есть свои преимущества и недостатки с точки зрения удобства монтажа, затраченного времени и цены.
- Тип крыши в зависимости от используемой конструкции – вантовая («Стад де Франс»), ферменная («Сан-Сиро» и новая Главная трибуна на «Энфилде»), консольная («Олд Траффорд»), компрессионное кольцо («Кейптаун Стэдиум») или арочная («Уэмбли») – также отражается на всей стоимости.
- Обшивка фасада стадиона зависит от пожелания заказчика, традиций и местного колорита региона, проектировочных требований и возможностей бюджета проекта.
- Форма чаши стадиона тоже влияет на стоимость. Все имеющиеся трибуны арены могут стоять отдельно и образовывать прямоугольник, либо сливаться воедино с формированием овального очертания. Это сооружение может иметь от одной до четырех трибун с сохранением или отсутствием симметричности всей композиции.
Установление стоимости разработки проекта
Стоимость разработки проекта может на 20-40% увеличить величину расходов на строительство стадиона, что зависит от кое-каких особенностей самого проекта. Таблица 2 приводит ряд факторов, влияющих на формирование общей стоимости.
Таблица 2 отображает структуру некоторых финансовых затрат, не имеющих прямого отношения к строительству. Здесь не учтены некоторые специфические элементы, касающиеся проектирования и места застройки – инфляция, регламентирование процесса планирования проектов (S106), приобретение участка под строительство, определение возможности реализации проекта, снос прежних построек, финансирование и налоги, вынужденные переносы матчей, перестройка всей необходимой инфраструктуры и формирование нового спортивного наследия.
Необходимо учитывать следующие пункты:
- Стоимость приобретения участка под строительство зависит от его размеров, месторасположения и состояния.
- Требования по обеспечению объекта мебелью, приборами и оборудованием (FF&E)будут различаться в зависимости от величины арены и требований, предъявляемым в отношении гостеприимства/кейтеринга.
- Требования к кейтерингу и продаже пива напрямую связаны с программами гостеприимства и функционированием зон скопления людей вокруг стадиона.
- Расходы, связанные с аудио-видео и ИТ оборудованием, зависят от месторасположения и вместимости арены, требований лиги или проводимого турнира.
- Оплата консультативных услуг архитектора, руководителя строительства, проектировщика, главного инженера и сметчика.
- Финансирование проекта определяется уровнем финансовых возможностей девелопера.
- Другие разработки, такие как гостиницы, торговые или жилые объекты на территории строящегося стадиона обычно продиктованы целесообразностью подобного капиталовложения и вызваны локальными нуждами.
- Взятые обязательства и содействие достижению целей в рамках планирования проекта становится неотъемлемой частью всего процесса, что может вылиться в обновление прилегающих к данной территории парков, и в то же время инфраструктурные улучшения могут потребовать обеспечения надлежащего кейтеринга с учетом огромных людских потоков в день матча.
- Инфраструктура – мосты, дороги, коммунальное хозяйство – также необходима.
- Турниры и формирование спортивного наследия – построенные для этих целей стадионы должны рассчитывать на проведение всевозможных мероприятий и вытекающие из этого различные конверсионные расходы, связанные с режимом соответствия арены конкретному событию.
- Инфляция должна прогнозироваться с самого первого дня расчета стоимости и до заключения контракта. Обычно в этом деле за основу берутся индексы стоимости строительства – Tender Price Indices (TPIs).
Выявление истинной стоимости
Несложно заметить наличие существенной разницы между стоимостью строительства и ценой разработки проекта возведения стадиона. Важно, чтобы заказчики имели четкое понимание структуры общей стоимости проекта и не рассчитывали слишком сильно на стандартную "стоимость за одно посадочное место" или другие сравнительные характеристики. Им надо быт в курсе стоимости отделочных работ, которые могут отразиться на затратах, а также понимать, как наилучшим образом со всем этим управляться. С первого дня работы над проектом заказчики и вся команда разработчиков должны знать и отслеживать ключевые драйверы стоимости.
Понимание соответствующего ценового моделирования и методики сравнительного анализа станет неоценимым инструментом в вопросе прогнозирования и сравнения стоимости строительства стадиона на ранней стадии этого процесса, зачастую ещё до завершения разработки концепции всего проекта.
Core Five – это независимая фирма, осуществляющая стоимостное консультирование и состоящая из опытных профессионалов в области строительства, нацеленных на решение широкого спектра задач своих клиентов. Джеймс Вудраф возглавляет отдел спорта, а в числе его партнеров значатся футбольные клубы «Ливерпуль» и «Манчестер Сити», автодром в Сильверстоуне, девелоперская компания Мубадала из ОАЭ и Оргкомитет чемпионата мира по футболу 2022 года в Катаре.
Источник Panstadia Перевел Алан Цаллагов
